Tagged: FlexLån

Hvad er FlexLån?

FlexLån er oprindeligt Realkredit Danmarks navn for rentetilpasningslån, men er blevet den mest almindelige betegnelse for kreditforeningslån med variabel rente.

Andre kreditforeninger såsom Totalkredit, BRF kredit og Nykredit har også denne type realkredit lån, der indebærer, at ydelsen på dit boliglån afhænger af renteudviklingen; når renten går op, bliver dit lån dyrere. Er renteudviklingen negativ, bliver lånet billigere.

TIP: “Oftest tager du FlexLån via din bank. Derfor er valg af bank vigtigt for prisen på lånet. På Findbank.dk, kan du gratis sammenligne bankernes priser på flekslån.“

Renten på boliglånet justeres med det interval, du har valgt. Flexlån F1 betyder, at renten justeres årligt. FlexLån F3 betyder hvert tredje år. FlexLån F5 = hvert femte år. FlexLån T er et kreditforeningslån, hvor du får en variabel rente og en fast ydelse. Derimod er løbetiden ikke fast – den justeres afhængigt af renteudsving.

FlexLån – stadig billigst på renten

FlexLån med variabel rente har den laveste rentesats, selv om renten på fastforrentede lån i dag er helt nede omkring 2 procent.

Ja, faktisk er renten i perioder negativ på FlexLån. Til gengæld løber du en større risiko.

Men har du is i maven og luft i budgettet til eventuelle fremtidige rentestigninger, kan et FlexLån skære mange penge af afdragene på dit realkreditlån.

Der er sket meget på lånemarkedet siden finanskrisen. Især med renten, som er historisk lav på fastforrentede lån. Aldrig har det været billigere at låne penge til boligen, uden at skulle risikere noget.

Har du lidt mere is i maven, er renten endnu lavere, hvis du vælger et FlexLån.

Her er renten meget tæt på nul og i lange perioder er den ligefrem negativ. Det betyder, at du rent faktisk tjener penge på dit boliglån – hvis det ikke var for bidragssatsen.

FlexLån har aldrig været mere interessante

Du har sikkert lært, at det sikreste altid er at vælge et fastforrentet lån. Men netop nu er der mange penge at spare ved at vælge et FlexLån.

Alt efter din risikovillighed kan du fastlåse renten for en kortere eller længere periode.

Hos de fleste realkreditinstitutter kan du vælge mellem fast rente i 1, 3 eller 5 år. De kaldes for henholdsvis F1-, F3- og F5-lån. Nogle realkreditinstitutter tilbyder også F2 og F4 lån.

Endelig er der realkreditforeninger, som tilbyder helt op til F10-lån. Her er renten fastlåst i 10 år.

Rentens størrelse – eller nærmere hvor lav renten er – afhænger naturligvis af låneudbyderens risiko. Jo kortere tid du fastlåser renten, jo mindre er risikoen for låneudbyderen.

Derfor er renten naturligvis lavest på F1-lånene.

Omvendt er risikoen for en rentestigning højre for dig. Samtidig kender du kun din økonomiske situation i kort tid. Så selv om F1-lånet måske nok er billigere på renten, er det mere usikkert for dig.

Hvad skal du vælge? F1, F3 eller F5?

Når du skal vælge, hvor lang tid du skal fastlåse renten, skal du tage højde for risikoen for rentestigning, samt udgiften til kursskæring (se senere). Her er kursskæringen ved hver fornyelse af et F1-lån, med til at gøre F3-lånene mere fordelagtige.

Samtidig kan rente stige to gange på et F1-lån hen over de tre år, renten ligger fast på et F3-lån. Så samlet set kan et F3-lån vise sig at være en billigere løsning.

Hvorvidt det er mere bedre, at vælge et F5-lån, afhænger helt af, hvordan renteudviklingen forventes at forløbe over tid – og det kan være svært at spå om.

Her er du nødt til at se på, hvor meget du reelt set kommer til at betale for lånet i år 4 og 5, sammenlignet med hvad et nyt F3-lån vil koste.

Så selv om du rent økonomisk kender din økonomiske situation i længere tid med et F5-lån, kan det godt vise sig, at være et dårligt valg på sigt.

Vær opmærksom på bidragssatsen

Med mikroskopiske eller ligefrem negative renter på et FlexLån, skal du være ekstra opmærksom på bidragssatsen.

Den og kursskæringen ved fornyelse af dine FlexLån, er nemlig den største – og måske eneste – udgift på dit boliglån.

Bidragssatsen er den del af ydelsen på dit lån, der går til realkreditforeningens administration af lånet – og den risiko de påtager sig ved at formidle lånet.

Eventuelle renter betaler de videre direkte til ejeren af de bagvedliggende obligationer. Men bidragssatsen beholder realkreditfirmaet selv.

Bidragssatsen afhænger af flere faktorer. Først og fremmest om du har valgt et FlexLån med eller uden afdrag. Her er bidragssatsen højere, hvis du har valgt et lån uden afdrag.

Dernæst afhænger bidragssatsen af, hvor langt frem i tiden du har fastlåst renten på lånet. Så korte FlexLån har en højere bidragssats end længerevarende FlexLån.

Det er med til at udhule fordelen ved et F1- eller F3-lån. Men på grund af den lavere rente – og især hvis renten er negativ – er de kortfristede FlexLån stadig interessante.

Endelig afhænger bidragssatsen af, hvor stor en procent af din bolig, der er finansieret med lånet.

Her stiger bidragssatsen, jo højere en procentdel det pågældende lån er med til at finansiere. Her har vi tidligere skrevet om, hvordan du kan minimere bidragssatsen ved at mikse forskellige lånetyper med og uden afdrag. Denne taktik kan forfines yderligere, ved at vælge forskellig løbetid på den andel af belåningen, som FlexLånet skal finansiere.

Hvad er kursskæring?

Kursskæring er den procentdel af kursen på lånet, som realkreditinstituttet “skærer af” til sig selv, når de sælger obligationer til at finansiere dit FlexLån.

Det vil sige, at du får mindre udbetalt af salgsværdien, end realkreditinstituttet får for obligationerne, når de sælger dem.

Her arbejder de forskellige realkreditforeninger med forskellige procentsatser alt efter længden på fastrenteperioden. Som udgangspunkt ligger kursskæringen i øjeblikket 0,3 %.

Skal realkreditforeningen finansiere et F1-lån til dig og sælger obligationerne til kurs 101,5, får du kun udbetalt, hvad der svarer til kurs 101,2. Altså mister du 0,3 % af den kursværdi, som obligationen er solgt til.

Nogle realkreditinstitutioner kører dog med kun 0,2 % på lån med en længere fastrenteperiode. Oftest fra F3-lån og opefter. Så ved at fastlåse renten i længere tid, taber du mindre på kursskæringen.

Hvor stor er renteforskellen på F1 og F5 lån?

Hvor meget du sparer i renter ved at vælge et F1-lån frem for et F5-lån afhænger naturligvis af den øjeblikkelige markedssituation. I øjeblikket er renten på F1-lån negativ og ligger på omkring minus 0,5 procent.

Til sammenligning ligger renten på F3-lån på 0 procent og renten på F5-lån ligger omkring 0,5 procent.

Så alt i alt sparer du et procentpoint på at vælge lånet med den korteste fastrenteperiode.

Hvor meget sparer jeg i forhold til et fastforrentet lån?

Når du skal regne din reelle besparelse ud på at vælge et FlexLån frem for et fastforrentet lån, er du nødt til at tage bidragssatsen og kursskæring med i beregningen.

Tager vi udgangspunkt i de tal, der er gældende for markedet i øjeblikket, vil udgiften på et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag ligge på lige under 3 procent af lånebeløbet inkl. bidragssats og renter. Det forudsætter at lånet dækker op til 80 procent af ejendommens værdi.

Tilsvarende vil et F3-lån med afdrag til dækning af samme belåningsprocent ligge på omkring 0,8 procent alt inklusive.

Altså sparer du i øjeblikket omkring 2 procentpoint i forhold til det fastforrentede lån. Det svarer til 40.000 kroner på et lån til 2 millioner.

FlexLån er et registreret varemærke.