Tagged: Kreditforening

Hvad er en kreditforening?

En kreditforening udbyder lån med sikkerhed i fast ejendom. Kreditforeninger, også kendt som realkreditinstitutter, skaffer penge til udlån gennem salg af obligationer. Disse obligationer sælges på børsen og kursen (prisen) er i sidste ende afgørende for den rente, du skal betale på dit lån.

De største danske kreditforeninger er Realkredit Danmark, BRF kredit, Totalkredit, Nykredit og Nordea Kredit.

TIP: “Oftest tager du boliglån via din bank. Derfor er valg af bank vigtigt for prisen på lånet. På Findbank.dk, kan du gratis sammenligne bankernes priser på kreditforeningslån.“

Markedet for realkreditobligationer dvs. kurser og renteudviklingen er ens for de forskellige realkreditinstitutter, men en sammenligning af kreditforeningernes bidragssatser afslører, at der kan være penge at spare på boliglånet, hvis man vælger realkreditlån i den billigste kreditforening.

Bagom kreditforeningslån – hvad skal du vide?

Der er mange, der ikke ved det, men du kan frit vælge, hvilken kreditforening du ønsker at låne penge hos.

Valget er helt og holdent dit, men de fleste banker vil foreslå, at du vælger ”deres” realkreditinstitut, og det kan være svært at overbevise din rådgiver om andet.

Sitet Findbank.dk tilbyder en gratis tjeneste til sammenligning af tilbud på boliglån fra forskellige banker og deres tilknyttede kreditforeninger. Det kan være værd at forsøge.

Du kan også alliere dig med en tjeneste som Realkreditkonsulenten.dk, der lokker med besparelser på 10.000-50.000 kr.

Hvis du vil have det kreditforeningslån, der bedst matcher dine behov, så kan det betale sig at sætte sig ind i emnet.

Nedenfor guides du igennem realkreditlånets mange facetter, så du er klædt på til forhandling.

Overordnet om realkreditlån

Hvis du skal købe bolig, har ordene realkreditlån, realkreditinstitut og kreditforeningslån sikkert strejfet din vej mange gang.

Realkreditinstitutterne benyttes nemlig først og fremmest ved boliglån, da det som regel er den billigste måde at finansiere boligkøbet på.

Som privatperson kan du optage realkreditlån på op til 80 pct. af boligens værdi. De resterende 20 pct. skal finansieres på anden vis.

Hvad er et realkreditinstitut?

Et realkreditinstitut er et finansielt institut, der udbyder lån med sikkerhed i den ejendom, der optages lån i.

Det respektive lån kaldes som udgangspunkt et realkreditlån, men bliver også omtalt som kreditlån og kreditforeningslån.

Pengene til udlån kommer fra realkreditinstitutternes salg af obligationer, og kursen på obligationerne skifter dagligt og er i sidste ende afgørende for den rente, du skal betale på dit lån.

Sådan fungerer det danske realkreditsystem

I Danmark har vi et unikt kreditforeningssystem, der giver lånet en høj grad af gennemsigtighed.

Det betyder, at du som boligkøber rent faktisk kan se kursen på den obligation, der hører til dit lån. Det fungerer således:

1. Kreditforeningen fremskaffer lånebeløbet ved at sælge obligationer til en investor.
2. Obligationen har samme karakteristika som lånet til boligkøberen. Dvs. at hvis dit lån er et 30-årigt lån, så er obligationen også 30-årig, har du afdragsfrihed, så har obligationen også afdragsfrihed osv.

Denne model kaldes pass-through og betyder, at der næsten er tale om långivning direkte fra investor til boligkøber.

Men kun næsten og det er derfor, du som boligkøber bliver pålagt en bidragssats, når du optager et realkreditlån.

Historiske milepæle i kreditforeningssystemet

Realkreditsystemets historie trækker spor tilbage til år 1795, og mange af de principper, der er fastsat gennem tiden, er stadig aktuelle den dag i dag. I hovedtræk ser det således ud:

• 1795: En voldsom brand hærgede i Københavns gader, og en fjerdedel af byens huse brændte. Manglen på finansiering af genopbygningen betød, at det pludselig var aktuelt for boligejere at stille sikkerhed i deres ejendom.
• 1797: En gruppe velhavende danskere stiftede det første realkreditinstitut: Kreditkassen for Husejerne i København.
• 1850: Den første realkreditlov trådte i kraft, og kort efter opstod en række nye kreditforeninger. Lån kunne ikke overstige mere end 60 pct. af ejendommens værdi.
• 1861: Der indførtes krav om egenkapital i realkreditloven.
• 1895: Der indførtes andenprioritetsfinansiering, hvilket betød at nye kreditforeninger kunne yde lån indtil 75 pct. af ejendommens værdi.
• 1970: En reform af realkreditlovgivningen gav alle realkreditinstitutter ret til at yde både første- og andenprioritetslån. Den maksimale løbetid blev sat til 30 år, mens lånegrænsen blev sænket til 40 pct.
• 1980: Første- og andenprioritetslånene blev afskaffet og i stedet indførtes enhedsfinansieringen, som vi kender den i dag.
• 1982: Lånegrænsen for ejerboliger blev hævet fra 40 pct. til 80 pct.

Hvordan fungerer et realkreditinstitut?

En kreditforening er kendetegnet ved at være et finansielt institut, der samarbejder med banker om at tilbyde deres kunder realkreditlån.

De fem største banker i Danmark er alle ”gift” med et realkreditinstitut, og forholdende ser således ud:

• Danske Bank – Realkredit Danmark
• Nordea – Nordea Kredit
• Jyske Bank – BRFkredit
• Nykredit – Nykredit
• Sydbank – Totalkredit

Da valg af kreditforeningen oftest er tæt knyttet til dit valg af bank, er det vigtigt at finde den rigtige bank. Sitet Findbank.dk er gratis og giver dig mulighed for at sammenligne tilbud fra forskellige banker.

Du behøver ikke optage dit kreditforeningslån i din bank, men det vil sandsynligvis lette rådgivningen, da bankerne har alle produkter samlet på et sted og kan rådgive ud fra dette.

Hvordan tjener kreditforeningerne penge?

Kreditforeningerne sælger obligationer til investorer, og på den måde fremskaffer de den kapital, du ønsker at låne.

Udgifterne for lånet består af tre dele: afdrag på lånet, renter til den investor der har købt obligationerne og et bidrag til kreditforeningen – og det er sidstnævnte, kreditforeningen tjener sine penge på.

• Bidragssatsen er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet. Dette beløb varierer fra kreditforening til kreditforening.
• Renterne er også et beløb, du betaler til realkreditinstituttet, men i virkeligheden sendes dette beløb direkte videre til investor.
• Afdrag på lånet er det beløb, du hver måned betaler af på dit lån og dermed nedbringer gælden med.

Hvis du lægger renter, bidragssatser og afdrag sammen, får du den samlede månedlige ydelse på dit realkreditlån.

Hvilke kreditforeninger er der?

I Danmark findes der 5 store realkreditinstitutter: BRFkredit, Nordea Kredit, Totalkredit, Nykredit og Realkredit Danmark.

Hver især har de fokus på forskellige ting, men ens for alle er det, at de hjælper danskere med at finansiere deres boligdrømme.

Der er ikke stor forskel på de forskellige låntyper, kreditforeningerne tilbyder, men du kan med fordel kigge på bidragssatserne, da disse varierer fra institut til institut.

Låntyper i realkreditinstitutter

Overordnet kan kreditforeningernes låntyper inddeles i to kategorier: lån med fast rente og lån med variabel rente.

Hvilket der er det bedste for dig, afhænger blandt andet af din økonomi og din risikovillighed.

• Fastforrentet realkreditlån betyder, at du kender lånets rente gennem hele løbetiden og din månedlige ydelse vil derfor ikke ændre sig under afbetalingsperioden.
  Med denne type lån får du et langsigtet overblik over din økonomi, og det kan være den optimale løsning, hvis dit økonomiske råderum ligger i den lave ende.
• Variabelt forrentet realkreditlån betyder, at renten ændrer sig i løbet af afbetalingsperioden. Du kan vælge at låse den i eksempelvis 1, 3 eller 5 år, men herefter skal renten fastsættes på ny, og det sker med udgangspunkt i markedsrenten.
  Vælger du denne form for lån, skal du have en fornuftig og stærk økonomi, der kan klare de udsving en stigende rente kan medføre på den månedlige ydelse.

Kreditforeningslån eller banklån?

De seneste år er der åbnet op for muligheden for at finansiere sit boligkøb i banken og dermed gå helt udenom realkreditinstitutterne.

Der er dog grundlæggende forskelle, du skal være opmærksom på:

• Opsigelse
  Banken har ret til at opsige dit banklån i løbetiden, hvis din økonomiske situation ændrer sig. Det har kreditforeningen ikke, så længe du betaler dine afdrag til tiden.
• Renten
  Banklån er oftest med variabel rente, så du skal overveje om det er denne form for lån, der passer til dig og din økonomi.

I sidste ende handler boligfinansiering om at få lavet en aftale, der matcher dine behov, din risikovillighed og din økonomi.

Om det er banken eller realkreditinstituttet, der skal finansiere din boligdrøm, er op til dig – men du kan spare mange penge, hvis du undersøger markedet, inden du optager et lån.

Fordele og ulemper ved kreditforeningslån

Der findes en hel del forskellige kreditforeningslån, og det kan være enormt svært at finde det helt optimale. Der er flere lån, der på nuværende tidspunkt kunne være rigtigt fornuftige valg, men det hele afhænger naturligvis også af en personlige situation.

Der er stort set ingen garanti for, hvordan det hele kommer til at udvikle sig fremadrettet, og ingen kan sige hvordan renten kommer til at udvikle sig. Det er dog renten, som er altafgørende, når man skal tage stilling til hvilket lån man vil satse på til køb af bolig. Man vil jo gerne have det billigste realkreditlån.

Umiddelbart kan det være mest fristende at vælge et flex- eller rentetilpasningslån uden afdrag, da de kan virke yderst tiltalende med den lave ydelse efter skat og måske virke som den billigste måde. De kommer dog ikke uden ulemper, som man bør være meget opmærksomme på.

Det svære valg

Der findes simpelthen så mange forskellige muligheder, at man kan få virkelig svært ved at vælge det helt rette. Vi vil gerne hjælpe dig, så vi har lavet en lille liste med fordele og ulemper ved de forskellige låntyper, så du kan købe bolig uden en masse problemer.

Kort sagt har man valget mellem fastforrentede lån, rentetilpasningslån/flexlån og afdragsfrie lån. Man skal dog altid huske, at man ikke slipper for at betale bidragssatser til realkreditinstituttet, uanset hvilket lån man vælger. Det kan variere fra institut til institut, og afhænger desuden af låntypen.

Men lad os se nærmere på de mange forskellige på de forskellige låntyper og deres fordele og ulemper.

Fastforrentet lån

Hvis man gerne vil kunne føle sig i sikker og ikke skulle bekymre sig om højere eller lavere renter, så er det et lån med fast rente, som man bør vælge. Renten er på nuværende tidspunkt ganske lav, hvilket naturlig blot er endnu en god grund til at vælge det.

Man skal naturligvis være klar over, at det er en hel del dyrere at vælge denne type lån. Det er sådan spillet fungerer. Hvis man vil have sikkerhed, så må man være villig til at betale prisen. De mere risikable flex- og rentetilpasningslån har en lavere ydelse, men man er på den anden side og i risikozonen, hvis renten pludselig skulle ændre sig.

Der er også den fordel ved det fastforrentede lån, at man kan konvertere op, hvis renten skulle stige. Jo mere renten stiger, des mere vil restgælden falde. Dette kræver dog, at man har den nødvendige kapital til at indfri lånet. Der er dog også den mulighed, at man konverterer op til en obligation med højere rente. Det vil gøre gælden mindre, men give en højere ydelse, da renten jo er højere. Men det kan stadig have sin fordele.

Især hvis man så senere får mulighed for at konvertere ned i en obligation med lavere rente. Så kan man nyde både den lave rente og den lave ydelse. Det skal dog siges, at ingen kan forudse, nøjagtigt hvordan renten ter sig, så det er naturligvis noget af et spil at spekulere i den slags. Man bør vide hvad man laver og have en god formodning om hvordan kursen på obligationen vil ændre sig, hvis man vil spille det spil.

Men helt konkret, så er det en stor fordel at vælge det fastforrentede lån, hvis renten skulle stige, hvilket der er meget der kunne tyde på, at den gør. Men skulle rente falde, så er det naturligvis ikke tilfældet.

Det handler i bund og grund om hvem man er og hvad man foretrækker. Vil man have sikkerhed og stabilitet, så er det dog det fastforrentede lån, der er det mest fornuftige valg.

Fordele ved fastforrentet lån

• Denne låntype giver dig en stor sikkerhed, hvis renten skulle begynde at stige. Din ydelse vil ikke blive påvirket, selvom renten stiger. Det er altså det trygge valg.
• Stiger renten, så vil din gæld blive mindre, fordi kursen falder. Det betyder, at det vil være billigere at indfri lånet, og du kan derfor spare en god sum penge.
• Skulle renten falde kan du dog omlægge lånet til et med variable rente og på den måde udnytte den lave rente. Det er dog ganske kostbart at omlægge et lån.
• Et fasforrentet lån har ofte en lav bidragssats i forhold til rentetilpasningslån, så man betaler typisk mindre i gebyr.

 Ulemper

• Et fastforrentet lån har en betydeligt højere månedlig ydelse end de andre låntyper.

Rentetilpasningslån

Som tidligere nævnt, så er der en tendens til at renten er stigende, men der er ingen, der med sikkerhed kan sige hvor længe det varer og hvad der kommer til at ske i det lange løb. Det er blot spekulationer, hvilket man skal holde i mente, når man overvejer typen af realkreditlån. For med rentetilpasningslån er det meget relevant om renten stiger eller falder, for med den låntype er det ikke fastforrentet og det kan både spare en for mange penge, men det kan også blive en dyr fornøjelse.

Hvis man ikke bryder som om at optage et såkaldt F1-lån, hvor renten ændres årligt, så er der heldigvis andre muligheder, hvor man stadig har chancen for at nyde godt af renteændringer. Disse mellemting er de såkaldte F3 lån og F5-lån, hvor renten ændres henholdsvis hvert tredje og hvert femte år. Det giver noget mere stabilitet i ens økonomi og mere ro i sjælen, for man skal ikke være nevøs hele tiden. Men F-lån er dog lånet til boligkøberen, der har is i maven.

Det er dog ikke uden sine ulemper at optage rentetilpasningslån, for denne låntype er inkonvertibel. Det betyder kørt sagt, at det er enormt dyrt at slippe ud af lånet før dets løbetid er forbi. Et eksempel på dette kunne være, at hvis kursen på F3 obligationerne er over 101, så ville man miste mere end 10.000 kroner for hver million kroner. Det vil simpelthen ikke være det værd at skifte til en anden låntype, så man skal i høj grad gøre sig tanker om dette, før man vælger et rentetilpasningslån. Ellers kan det komme til at blive et dyrt bekendtskab.

Typer af rentetilpasningslån

• F-lån: Lån med en rente, der fastsættes med henholdsvis 1, 3 eller 5 års mellemrum.
• T-lån: Dette er lån der har den samme ydelse hver måned, men løbetiden på lånet ændres i forhold til renten.
• P-lån: Med denne låntype tilpasses renten på en tredjedel af dit lån hvert år. Resten af lånet er fastforrentet.
• Renteloft-lån: Der fastsættes et loft, som renten ikke kan overstige. Så man kan nyde fordelene ved rentetilpasning, men uden at det kan løbe løbsk.
• Kort rente lån: Renten fastsættes hver 6. måned.

Fordele

• Fordelen ved et rentetilpasnings lån er at den månedlige ydelse er lav i forhold til det fastforrentede lån.

Ulemper

• Når renten stiger, så vil din månedlige ydelse også stige, så det er vigtigt at man sørger for, at ens økonomi kan holde til dette, ellers kan det blive en yderst ubehagelig oplevelse.
• Et rentetilpasningslån har en markant højere bidragssats i forhold til et fastforrentet lån.

Afdragsfrie lån

For de fleste danskere, der går med planer om at optage et realkreditlån vil det være en mulighed, at gøre lånet afdragsfrit i en periode. I denne periode skal man ikke bekymre sig om at afdrage på lånet, men i stedet bare betale renterne.

Der er naturligvis en række fordele og ulemper ved dette.

Fordele

Når man får afdragsfrihed på sit lån, så får man naturligvis også en del mere fleksibilitet og frihed, for man kan bruge de penge, man ellers ville bruge på lånet andetsteds. Står det lidt skidt til med økonomien, så kan pengene benyttes til at få lidt mere luft i budgettet, eller man kan afvikle anden og dyrere gæld, hvis man skulle have det.

Ulemper

• Et afdragsfrit lån har naturligvis også sine ulemper og den største er, at afdraget stiger, når den afdragsfrie periode ophører. Det er fordi man nu har mindre tid til at betale sin gæld.
• Man kan også risikere at man lader sit forbrug stige i den afdragsfri periode, hvilket vil gøre det sværere når man skal til at afdrage igen.
• En højere bidragssats er endnu en ulempe, som man skal skrive sig bag øret. Det er billigere at optage lån med afdrag end lån uden afdrag.

Svært at spå om fremtiden

Det har generelt altid været billigt at optage et F1- lån. Alle der har benyttet denne type lån, lige siden den kom på markedet, har kunne spare en stor mængde penge. Men der er ingen garanti for at det bliver ved på den måde, så man skal ikke nødvendigvis føle sig sikker på, at F1-lånet altid vil være det bedste.

Ingen kan sige med sikkerhed, hvordan det hele kommer til at udvikle sig, så man bør følge sin mavefornemmelse og sin økonomi. Sætter man pris på tryghed og stabilitet, så er fastforrentet den rette vej. Er man mere eventyrlysten og villig til at tage chancer, så er et rentetilpasningslån måske det rette.

Uanset hvad, så bør man altid søge den rette vejledning, hvis man ikke ved hvad man skal stille op og får brug for hjælp. Der er heldigvis masser af gode råd at hente hos de forskellige realkreditinstitutter, uanset om det er Realkredit Danmark AS, Kreditforeningen Danmark, BG bank, Jyske Bank, Nordea Kredit Realkreditaktieselskab eller en af de mange andre forskellige realkreditinstitutter. Så tag kontakt til den kreditforening du ønsker og hør om de kan rådgive dig.